Защита прав собственности является одним из принципов нашего государства, закрепленных на конституционном уровне. Так, согласно ч.ч. 2 и 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации «каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». При этом защита права собственности осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и другими федеральными законами.
В России стоимость объектов недвижимости, хотя и разнится в зависимости от региона, в целом высокая, поэтому рынок недвижимости представляет большой интерес для мошенников. Уровень преступности на этом рынке остается высок, мошеннические схемы постоянно совершенствуются. В связи с этим при совершении сделок с недвижимостью вопросы снижения рисков и защиты прав пострадавших от мошеннических действий на рынке недвижимости являются достаточно актуальными.
С 1 марта 2013 года первая часть ГК РФ была дополнена ст. 8.1, которая ввела норму, предусматривающую возможность внесения отметки о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Для реализации этого положения Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости", вступившим в силу с 1 октября 2013 года, была введена новая ст. 28.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая устанавливает порядок внесения в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, а также записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Указанная статья дает возможность законному правообладателю защитить недвижимое имущество от неправомерного изменения сведений, содержащихся в ЕГРП.
Если Вы опасаетесь за принадлежащие Вам на праве собственности объекты недвижимости, то можете обратиться в офис Управления Росреестра по Республике Карелия, филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Карелия или ГБУ РК "Многофункциональный центр Республики Карелия" с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие Вам объекты недвижимости без Вашего личного участия или участия Вашего законного представителя. В этом случае в ЕГРП вносится запись о таком заявлении. Наличие в ЕГРП записи о невозможности государственной регистрации является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Если указанное заявление о невозможности государственной регистрации было подано собственником имущества, то в этом случае арендатору, обратившемуся за регистрацией договора аренды в отсутствие арендодателя - собственника имущества, заявление о регистрации возвращается без рассмотрения.
Обращаем Ваше внимание, что запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права без личного участия можно внести только при наличии зарегистрированного права в ЕГРП.
Запись в ЕГРП о невозможности государственной регистрации без участия заявителя прекращается на основании:
- заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
- вступившего в законную силу судебного акта;
- решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника.
Отметка о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в отличие от записи в ЕГРП о невозможности государственной регистрации без участия заявителя не влияет непосредственно на процесс государственной регистрации прав, поскольку не может служить основанием для возврата документов без рассмотрения, а также не является препятствием для проведения государственной регистрации прав. Вместе с тем, данные о наличии такой отметки отражаются в выписке из ЕГРП, выдаваемой по запросу любого заинтересованного лица, в связи с чем, у добросовестных приобретателей есть возможность воздержаться от заключения сделки, которая, вероятно, будет оспариваться в судебном порядке.
Запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в ЕГРП на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (предшествующего правообладателя).
Отметка о наличии возражения отражается в ЕГРП не более трех месяцев. Это время предоставляется правообладателю для подготовки документов в суд. По истечении трех месяцев и при неиспользовании права на обращение в суд отметка погашается. Если исковое заявление все же подается в суд, то отметка о наличии возражения погашается с одновременным внесением в ЕГРП записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования.
Необходимо иметь ввиду, что до истечения трех месяцев запись о наличии возражения погашается также на основании заявления самого предшествующего правообладателя или на основании решения государственного регистратора в случаях, если:
- в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило вступившее в законную силу решение суда, согласно которому право прекращено или установлено право иного лица либо в прекращении права отказано;
- в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступил вступивший в законную силу судебный акт о погашении этой записи;
- осуществлены государственная регистрация прекращения права на объект недвижимости, связанное с прекращением его существования, в том числе гибелью или уничтожением, образованием из него объектов недвижимости. В случае образования новых объектов необходимо подавать заявление о внесении отметки в отношении вновь образованных объектов.
Таким образом, новые нормы о возможности внесения в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, а также записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя приняты с целью защиты права собственности от мошеннических действий третьих лиц, и облегчения процесса восстановления прав, нарушенных в результате противоправного присвоения чужой собственности.
С.Х. Кухарева, главный специалист-эксперт отдела приема-выдачи документов Управления Росреестра по Республике Карелия
